曾经的保安于文明，现在是阿城区103栋“老破小”居民楼的“大管家”。
几年前，受哈尔滨市优良营商环境吸引，于文明放弃天津物企优厚待遇回到家乡，开始了在哈埠物业领域的创业之路。
他带领团队啃“硬骨头”，在接管被前物业弃管的“老破小”后艰难探索，克服物业费交纳率低、小区环境脏乱差等现实困难，尝试摸索出一套让老旧小区重焕新生的宝贵经验，也赢得了居民的理解和尊重。
在天津打工，从保安做起
“80后”的于文明老家在哈市通河县农村，从小家境贫寒。25岁那年，他到天津打工，先是在一家电子厂当工人，后在天津融创物业公司当上了一名保安。 那时，于文明每天都是上工最早、收工最晚的一个。他既能吃苦又善于观察，日常工作中也讲究方法，与小区居民的沟通也颇具耐心。
于文明曾救过一位老人的生命。那天，他像往常一样在小区巡逻，发现花园甬道座椅上一位老人脸色发白，捂着胸口，且呼吸困难。关键时刻，于文明从容应对——迅速通过对讲机联系附近同事到药店买速效救心丸，同时拨打120。不到5分钟药送到，老人第一时间服上。120到场，老人因意识模糊，已说不出家人联系方式，于文明陪同送医。在医院，他毫不犹豫地为老人垫付了5000元治疗费，直至老人经治疗后恢复意识，并说出家人联系方式。至此，于文明才悄悄返回工作岗位。
敬业、好学又有责任心，于文明很快当上了班长、主管。其间，他还考取了大连商务学院学习商务管理。丰富的一线服务经验，也为于文明后期返乡创业，为“老破小”提供优质服务“埋下伏笔”。
带着先进物业管理经验返乡创业
升至物业主管后，于文明的薪资又上了一个台阶。但他也时刻关注家乡哈尔滨物业行业的发展，总想着回到家乡一展拳脚。
受哈尔滨良好的营商环境吸引，几年前，于文明决定回家乡创业。回哈之初，他在一家龙头物企任物业经理。因良好的管理素养及团队协作精神，于文明多次被公司评为“先进个人”。2023年，于文明决定开创自己的事业，很快注册成立了哈尔滨宏铭物业管理有限公司。
于文明开始频繁考察物业项目。一次偶然的机会，于文明在哈尔滨公共资源交易平台上看到阿城区住建局发布的老旧小区物业管理项目招标公告，他意识到“机会来了”。去年7月，经过充分准备，他的公司以最高评分成功中标该项目。
政府扶持，排除困难，接管103栋“老破小”
于文明中标的物业项目体量很大，总计70万平方米，包括阿城区60个小区的103栋楼。但这些小区全是有历史遗留问题的“老破小”。
接下别人眼中“烫手的山芋”，于文明做了一番“心理建设”。虽然有的小区经过一次“旧改”，但总体来看，基础设施老旧、小区环境人为破坏较重、楼体及楼道脏乱差等仍是共同特征。而且，因小区长期无物业管理，部分居民已经养成了垃圾乱扔、占地占道等不良习惯。
对于文明来说，最大的难处是这些“老破小”物业费收缴率非常低。如果收不上来物业费，怎么改善小区环境？企业怎么生存？
看出了于文明的顾虑，阿城区政府、阿城区住建局等部门给予宏铭物业大力支持，帮于文明一起想办法、研究扶持政策、想解决对策。
在阿城区政府、区住建局及“老破小”所在街道社区的支持下，于文明带着公司员工做了细致的调查。对“老破小”小区的居民构成、生活习惯、地理环境等信息进行了详细了解后，宏铭物业迅速投入到“老破小”的管理中。
在改善小区环境、提升居住体验感上“放大招”
于文明在改善小区卫生环境、排除安全隐患、提升居住体验感上“放大招”。宏铭物业历时几个月，对103栋“老破小”的卫生死角、楼道垃圾等进行全面无死角的清理，清淘了所有发生堵塞的下水管道，极大提升了小区居民的居住体验。
而排除“老破小”的安全隐患和消防隐患，非一日之功。楼道内堆放易燃易爆品和高空飞线给电瓶车充电，是“老破小”居民多年养成的不良习惯。于文明就带领员工，在社区工作人员配合下，拿着宣传手册、带着多种小礼物，逐门逐户做工作。对一些拒不自己清理的“钉子户”和无人认领的“无主物”，于文明和员工们就变身“力工”“清洁工”亲自上手清理。
为解决基础设施老旧问题，宏铭物业对水、电、气等设施进行了维修，同时修缮破损道路、小区凉亭翻新、增设监控摄像头、安装智能门禁系统、给“零绿化”小区播种草籽花籽栽树苗……阿城区祥泰小区12号楼居民关女士对宏铭物业赞不绝口：“之前小区楼道里总是有一些居民堆放的破自行车、旧物等，是宏铭物业多次帮助清理了楼道，居民生活舒适度提高了。”看着小区厚厚的积雪一两天内就清完了，阿城区703家属楼王女士高兴地说：“宏铭物业进驻后，我们从来没有受过雪困。我带头交纳了物业费。”
于文明将“舍得才能获得”“情系业主，真情服务”作为企业的发展理念。接管“老破小”一年多来，在物业费缴纳率偏低的情况下，宏铭物业为改善103栋“老破小”的居住环境已经垫资200余万元。不仅如此，于文明还出资组织“慰问孤寡老人，温暖传递爱心”“双节暖民行动”“情牵母亲节，感恩报春晖”等活动。
为了加深居民对物业服务标准的了解，宏铭物业与社区共同召开“老旧小区改造与物业服务标准现场会”，一步步拉近了物业企业与居民的“距离”。真情服务也渐渐扭转了“老破小”居民们原来存在的“破罐子破摔心理”。
接管老旧小区的物业企业，前期投入大、回报率低。“做良心企业就要有责任担当。尽管物业费每平方米只有几毛钱，有些居民还是不愿意交，我们计划通过好服务提升居民居住质量，进而转变业主观念，希望能在服务互动中实现经营的良性循环”，于文明表示，将继续探索老旧小区管理模式，让更多居民在更加舒适的生活中获得幸福感。
哈尔滨日报记者 张鸣霄 文/摄
部分图片由宏铭物业提供
